Već na prvi pogled jasno je kako su cijene nekretnina u oglasnicima, a pogotovo stanova, debelo prenapuhane. Razlika između tražene i realizirane cijene stanova u Hrvatskoj popela se na nevjerojatnih 30 posto, pokazuju podaci koje je Burza nekretnina objavila krajem prošle godine.
Dakle, stan koji se u oglasniku prodaje za 200.000 eura, bit će najvjerojatnije prodan za 140 do 150 tisuća. Većina se prodavatelja vodi drugim nerealno postavljenim cijenama u oglasnicima, no ono što na kraju piše u kupoprodajnom ugovoru je nešto sasvim drugo. Na takvu prenapuhanost cijena koja je u oglasnicima prisutna već neko vrijeme utječe zakon ponude i potražnje i logika "ako prođe, prođe", ali to ipak ne znači da će proći. Mnogi koji se zalete s visokom cijenom i ne baš tržišno potentnom nekretninom shvatit će da imaju problem nakon što će im stan mjesecima stajati neprodan.
Tome u prilog idu i ovi komentari na jednoj internetskoj platformi na temu razlike u oglašenim i realiziranim cijenama nekretnina:
"Ponudila sam 30 posto manje, kupila za ponuđeni iznos. I sam prodavatelj je rekao da je tražio previše, procjenitelj je rekao oko 5000 eura više od moje ponude."
"Evo iz perspektive prodaje, prvo sam stavio oglas na 85.000, pa spustio na 80.000, a nakon što dva mjeseca nije bilo ozbiljnih ponuda, na kraju sam prodao za 76.000."
"Svi spuštaju 10 posto minimum, odmah na početku, kao dobar dan. Nije čudno ponuditi 30 posto manje. Cijene u oglasima nemaju veze s mozgom. Ovo tržište nekretnina je postao pravi vašar."
Tržišnu cijenu ne određuje oglasnik
Stoga je za sve koji idu u prodaju nekretnine dobro da su svjesni da tržišnu cijenu ne određuju cijene iz oglasnika nego one po kojima su slične nekretnine prodane na sličnoj lokaciji.
Ukoliko u proces prodaje stana kreću bez stručnjaka ili posrednika, u formiranju tržišne cijene prije prodaje prodavateljima može pomoći nekoliko online alata. Oni procjenjuju vrijednost nekretnine uzimajući u obzir usporedive postignute cijene na određenoj lokaciji, starost i stanje nekretnine, površinu te još neke kriterije.
Online alati za procjenu vrijednosti
Za zagrebačko područje okvirnu cijenu može se dobiti putem kalkulatora burza-nekretnina.com. Drugi način je Geoportal ISPU Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Na njemu se nalaze Plan približnih vrijednosti zemljišta i Plan približnih vrijednosti stanovi/apartmani pa sada svi zainteresirani mogu vidjeti koje su prosječne realizirane cijene na nekom području.
Za procjenu vrijednosti prodavatelji mogu angažirati i stručnog
procjenitelja ili pak agenta za nekretnine koji će pomoću provjerenih metoda odrediti što realniju vrijednost, odnosno napraviti cjenovni raspon.
Što sve može povećati vrijednost nekretnine?
U obzir treba uzeti trendove na tržištu nekretnina – traže li se više novi stanovi ili nešto jeftinije starogradnje koje treba adaptirati, manji ili veći stanovi, a svakako je bitan element i lokacija. Kvartovi koji su bili pomalo zaboravljeni zbog najave novih projekata ili infrastrukture mogu dobiti na vrijednosti pa time i cijena kvadrata raste.
Za još veće sužavanje procijenjene vrijednosti stana uzima se u obzir kvaliteta gradnje, a od zagrebačkog potresa mnogi prodavatelji naglašavaju i protupotresnu kvalitetu, odnosno je li zgrada imala oštećenja ili je prošla sa zelenom naljepnicom.
Ako je stan noviji ili bolje opremljen od prosjeka, ako se prodaje s kvalitetnim namještajem i uređajima, može se podići cijena prema gornjoj granici procijenjenog raspona, a ukoliko, primjerice, ima starije prozore cijena će ići prema dolje.
Prije konačnog određivanja cijene treba vidjeti odnos ponude i potražnje i tražene cijene u oglasnicima, ali s druge strane treba voditi računa o velikim razlikama između traženih i realiziranih cijena.
Stvari koje kupce mogu odbiti
Na kraju je, ali ne i manje važno, žuri li se vlasniku nekretnine s prodajom. Ako ima vremena za testiranje svojeg stana na tržištu, onda početna cijena može biti i tih 30 posto veća od realne no to može biti i dvosjekli mač. Neki kupci u startu zaziru od previsokih cijena i to ih odbija jer nisu svi rođeni za cjenkanje čak i kad se radi o značajnim iznosima, a drugi pak zaobilaze nekretnine koje su dugo u oglasniku jer zaključuju kako s njima nešto nije u redu.
Ukoliko ni prodavatelj koji se u ovu avanturu upušta samostalno, bez posrednika, nije za cjenkanje, onda je najbolje u startu staviti cijenu što bliže realnoj. Fiksna cijena u oglasniku također je nešto što kupca može odbiti u startu jer ocjenjuje da je stavljen pred gotov čin.
-
U Vinogradskoj uliciPolicija s dugim cijevima ispred KBC-a Sestre milosrdnice: Doznajemo o čemu se radi
-
novi prosvjed i blokadaStudenti nezaustavljivi, kreću u marš na Novi Sad: Pogledajte što strani mediji pišu o ovome
-
zatvoreni izlaziSinoć evakuiran trgovački centar u Zagrebu! Policija otkrila što se dogodilo
